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滨江服务:迷你型物业上市 “拼爹”不够画饼凑

时间:2019-03-14来源:新浪财经浏览次数:2396次

过去一年,港股陆续有5家物业公司上市,目前仍有两家在排队。

在这样一波物业上市潮中,无论是规模还是实力,滨江服务算是最不起眼的一个。

去年11月,继佳兆业、雅居乐、新城控股等房企拆分物业上市之后,滨江集团也宣布拆分旗下物业公司滨江服务赴港上市。

有了来自母公司的支持,滨江服务近几年高速发展,年复合增长率达48.3%。

但奋力追赶之下,滨江服务的营收规模仍处于行业吊车尾。

囿于物业的地域性,一方面母公司滨江集团目前项目储备不足,另一方面,“杭州老二”的名头并不能为其增添更多的想象空间,滨江服务上市后将何去何从?“小而美”迷你型物业一年5家上市,这一数字是物业行业过去四年之和。

赶上这趟上市潮,滨江服务于去年11月26日递交了赴港上市材料。

申请文件显示,滨江服务主要集中于高端住宅物业。

公司成立于1995年,截至2018年8月31日,在浙江省内15个城市及上海设立了35间附属公司及分支机构。

目前共有68个在管物业,包括51个住宅物业及17个非住宅物业,在管总建筑面积为1080万平方米,其中属于滨江集团的合同管理面积(不包括在管建筑面积)为710万平方米。

这一系列数据,对于杭州的滨江服务来说,无疑是一份满意的成绩单。

据中国指数研究院资料,就2017年高端住宅物业的在管建筑面积而言,滨江服务在杭州排名第二、在浙江省排名第五、在长江三角洲排名第十。

截止2018年8月,在杭州一个城市公司在管面积有7.56百756万平方米在杭州一个城市,而浙江省其他成城市所分布的管理面积仅有3.26百326万平方米,占比仅30%。

收入占比方面,杭州市2015、2016、2017、2018前八个月的占比分别为80.9%、78.1%、78.2%、79.6%,可以说,滨江服务几乎是服务一个省的物业管理公司,甚至可以说是主要服务一个城市的物业公司。

但现有管理面积对于资本市场的滨江服务来说,还远远不够。

新浪财经统计了包括尚在排队的11家内资上市(港股、A股)物管公司,在管理面积上,滨江服务与同在排队的奥园健康生活不相上下,二者仅高于致力公众物业的浦江中国。

在营收规模上,滨江服务连续三年排在末位。

以2017年数据为例,滨江服务的营收规模约为绿城服务的十五分之一,约为彩生活的五分之一。

而与大多数拆分的物业相似,公司近几年的飞速增长,离不开与母公司滨江集团。

2016-2017年,由滨江集团开发或其共同开发的物业贡献收入分别为98.4%、91.8%、82.1%。

同期,独立第三方物业开发商的在管面积占比分别为4.8%、10.3%、20.1%,来自第三方的业务收入逐渐增加。

公司表示,倘若无法增加由独立第三方物业开发商发售的管理物业数量,其经营业绩及增长前景可能会受重大不利影响。

总体而言,滨江服务仍属于一个迷你型的物业公司。

值得注意的是,尽管公司主要收入来源于物业管理这类基础服务,但增值业务部分表现良好:2017-2018年上半年,公司增值业务收入占比维持在30%左右,高出行业(新浪财经选取11家内资上市物业公司统计)均值约10%;净利率维持在17%,高出行业均值约4%。

同时,滨江服务人工成本占比近几年处于行业高位,2015、2016、2017及2018年前八个月分别为80.1%、81.2%、80.1%、60.8%。

中国指数研究院2017年百强物业管理公司统计数据显示,人工成本占比为55.84%。

公司2018年人工成本下降主要是由于分包部分业务出去,从而减少了人工成本.储备项目不足 突围艰难众所周知,物业公司即使上市,还不是真正意义上的“独立”,发展仍然与关联房企息息相关。

克而瑞数据显示,2018年上半年滨江集团土地储备建筑面积仅为7.71百771万平方米,低于可比公司永升生活、奥园健康生活背靠的旭辉集团及中国奥园。

而中海物业、碧桂园服务、永升生活、新城悦、雅生活等背靠的地产公司所拥有的土地储备面积明显更为充足。

滨江集团董事长戚金兴曾表示,将在2018年完成过千亿的发展目标,这一时间节点比原定计划提前了两年,几乎与滨江服务上市同步。

但到了2018年年底,滨江集团主动又将目标调成850亿销售额。

一急一缓之间,暴露出其对外突围的力不从心。

2018年下半年,滨江集团拿地力度明显下降。

克而瑞数据显示,滨江集团上半年拿地面积为244万平方米,而1-11月共计拿地仅292万平方米,及下半年大约近拿地50万平方米左右,为上半年拿地的五分之一。

与去年同期拿地面积约140万平方米相比大幅下降。

这或将直接影响到滨江服务上市后的业绩表现。

而外界普遍认为滨江服务此时上市,融资的目的或更为迫切。

根据滨江集团三季报,公司归属于上市公司股东的净利润为7.07亿元,同比下降35.83%,有息负债的提升导致财务费用较去年同期上涨217.13%。

此次IPO融资,滨江服务主要用于四个方面,收购其他物业管理公司、开发集团的管理服务系统(长租公寓业务及工业园)、投资于资产管理平台和扩张公司规模。

对于收购标的,滨江服务提出了具体要求,收入超过5000万或净利润超过1000万元的物业公司。

据悉,碧桂园服务在上市6个月后就并购了5家物业公司,佳兆业物业上市之后70%的募资也将用于并购。

毫无疑问,随着众多房企拆分物业上市,融资渠道拓宽,物业行业的集中度将会进一步提升,竞争也将更加激烈,“小而美”的物业公司价格或将水涨船高。

对于“拼爹”有点困难的滨江服务,并购不失为一个好的“逆袭”策略,但目前是否为好的并购时机,还未得知。

另一方面,对于市场而言,滨江服务是发力于并购,还是着力长租公寓业务,这个故事还没讲明白。

目前来看,滨江服务似乎错过了最佳上市期。

从4家上市时间相对更长的物业公司的PE估值来看,PE(TTM)从33到4.6不等,彩生活从当初上市近100倍PE的高估值下降到如今11.73左右的估值,物业行业整体估值水平下降的趋势明显。

中信建投刘璐在接受新浪财经采访时表示,目前资本市场更青睐行业龙头、有强大母公司为依托,或者自身增值服务硬实力更强的物业公司。

究竟滨江服务上市表现现如何,我们拭目以待。

关键字:滨江集团,物业,滨江新城

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