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重磅!20大产业迁移路径全景系列之——中国房地产开发产业迁移路径及房地产开发产业发展趋势全景图

时间:2019-03-14来源:同花顺浏览次数:2233次

中国房地产开发产业的展开分为两个阶段:2000-2013年,房地产开发产业处于高速增长期;2014年后,房地产开发进入增长期的新阶段,房地产开发商投资增速放缓。

分离中国房地产开发产业的展开进程和展开示状,本文从区域、地域、城市三个维度探求其迁移途径;并分离其迁移途径与政策导向,剖析我国房地产开发产业展开趋向。

中国房地产开发产业展开示状国有树立用地供给量增加房地产开发是指在依法取得国有土地运用权的土地上,依照城市规划请求中止基础设备、房屋树立的行为,房地产开发包括土地开发和房屋开发。

而在我国,经过出让或划拨方式依法取得国有土地运用权是房地产开发的前提条件,房地产开发必需是国有土地。

我国另一类型的土地即乡村集体一切土地不能直接用于房地产开发,集体土地必需经依法征用转为国有土地后,才干成为房地产开发用地。

依据中国自然资源部统计,2017年,供给国有树立用地60.31万公顷(904万亩),同比增长13.5%。

其中,工矿仓储用地12.28万公顷,商服用地3.09万公顷,基础设备及其他用地36.52万公顷;住宅用地8.43万公顷,同比增长13.2%,但占树立用地总供给量的比重逐年降落。

此外,2017年,出让国有树立用地22.54万公顷,同比增长6.4%;出让合同价款44.99万亿元,同比增长36.7%,增幅远超越出让土空中积增长;整体来看,土地出让本钱增加,对应房地产开发本钱也会增加。

注:自然资源部发布的年鉴数据滞后一年中国房地产开发产业展开分为两个阶段依据国度统计局发布数据,1998-2018中国房地产开发投资额逐年递增,但增速动摇幅度较大;到2018年,全国房地产开发投资抵达120264亿元,同比名义增长9.5%,创历史最高。

经过研讨房地产开发投资额增长变化状况能够发现,2014年,中国房地产开发投资额增速呈现断崖式降落,2014年是中国房地产市场调控政策的“拐点”,由强力行政干预走向市场化,由令出中央到下放中央,在“分类调控”准绳主导下,自下而上的“救市”措施频出,超越市场预期,招致多地楼市降落;2015年继续受2014年政策滞后作用影响,对房地产预期普遍不佳,房地产开发投资增速降为负值。

综上,中国房地产开发产业的展开分为两个阶段:2000-2013年,房地产开发产业处于高速增长期;2014年后,房地产开发进入增长期的新阶段,房地产开发商投资增速放缓。

全国房地产开发景气指数(国房景气指数)遵照经济周期动摇的理论,以景气循环理论与景气循环剖析办法为依据,运用时间序列、多元统计、计量经济剖析办法,以房地产开发投资为基准指标,选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标,剔除时节要素的影响,包含了随机要素,采用增长率循环办法编制而成,每月依据新参与的数据对历史数据中止修订。

国房景气指数选择2012年为基年,将其增长水平定为100。

通常状况下,国房景气指数100点是最适合的景气水平,95至105点之间为适度景气水平,95以下为较低景气水平,105以上为偏高景气水平。

分离1998-2018年国房景气指数也能够看出,2014年之前,中国房地产开发综合景气指数均处于偏高景气水平和适度景气水平,而2014年后就进入较低景气水平,2017年2月份才回归到适度景气水平。

2014年成为房地产开发产业拐点的缘由剖析2014开发资金慌张局面不时加剧,房地产开发资金来源主要与投资信念、销售状况、货币信贷环境、金融监管等要素有关。

2014年,随着监管部门增强对影子银行的管理,房地产销售的持续放缓,房地产企业资金慌张状况不时加剧。

特别值得留意的是,2014年三季度以来,政府加大了对房地产范畴的信贷支持,如信贷支持和降低税收等,但开发资金仍呈现了较大下跌,这显现各方对房地产市场的预期依然比较悲观。

房价下跌从个别城市扩展到全国,房地产价钱持续分化,房地产市场预期悲观持续到2015年。

综上,受销售放缓、融资环境偏紧、投资信念缺乏等要素影响,2014年房地产投资呈现断崖式降落局面。

住宅投资不时是房地产开发投资的中心依据国度统计局发布数据,住宅类投资额逐年增加,2018年住宅投资85192亿元,增长13.4%,增速比2017年加快4.0个百分点。

不论是房地产开发产业处于哪一个阶段,房地产开发投资中占比最大的一直为住宅类投资。

此外,住宅投资占房地产开发投资的比重整体也呈增加趋向,从1997年的49.6%增加至2018年的70.8%,进步了将近20个百分点。

中国房地产开发产业迁移途径剖析区域维度下:从东部地域向中西部地域迁移从中国东部、中部和西部三个地域的房地产开发投资额绝对量看,近年来,房地产市场高速展开,各地资金相继流向房地产,三大区域的房地产开发投资额度均呈逐年递增趋向。

从中国东部、中部和西部三个地域的房地产开发投资额相对量来看,中国东部房地产投资额比重呈降落趋向,中部和西部地域的比重呈上升趋向,即中国房地产开发产业从东部地域逐步向中西部地域迁移,但目前仍以东部地域为主。

中国房地产开发产业从东部地域向中西部地域迁移是必然的,土地树立资源是有限的,2014年中央就请求东部三大城市群展开要以盘活土地存量为主,2014年后将逐步伐减东部地域新增树立用地供给,除生活用地外,准绳上不再布置人口500万以上特大城市新增树立用地。

而中西部地域房地产价钱优势、返乡置业、政策优惠、住房消费升级等都激起了其住房需求,房地产开发产业的展开潜力较大。

地域维度下:东北、华北地域向西北、西南、华中、华南和华东地域迁移近年来,2011年房地产开发投资额增幅最大;2018年房地产市场进入相对平稳期,选取2011年和2018年作为时间节点中止对比,探求中国房地产开发企业的迁移途径。

据国度统计局统计,2011年和2018年各地域房地产开发投资额如下表所示,经过各地域市场份额占比的变化状况,占比绝对值变化在1%上下的地域有广东、浙江、河南、河北、北京、辽宁、黑龙江和内蒙古。

其中,黑吉辽、北京和河北均表现为市场份额减少,房地产开发产业有迁出趋向;而广东、浙江和河南地域均表现为房地产投资份额进步,房地产开发产业不时向广东、浙江和河南等地域集中。

为了更直观的看出中国各地域房地产开发企业的迁移途径,将2011-2018年中国各地域房地产开发投资额市场份额的增减变化状况直接展示在图中,深蓝色区域表示2018年该地域房地产市场份额较2011年有所增加;而淡色地域表示市场份额比重有所减少。

从图中看,分界线及其明显,东北地域、华北地域(天津除外)和华东的上海、东北地域的市场份额均降落,房地产开发企业向西北、西南、华中、华南和华东地域迁移。

城市维度下:北上广深、天津是房地产开发产业的抢手城市依据中国指数研讨院研讨显现,全国地级以上城市房地产开发投资吸收力TOP100细致如下,北京、上海和深圳投资吸收力坚持在全国前三位,天津市第四,广州排名第五;杭州、南京、成都、武汉、重庆等中心城市经济基础强、人口流入多、市场需求旺盛,排名位居前十。

中国房地产开发产业展开趋向房地产开发产业将盘绕五大城市群展开“十三五”规划中指出,我国未来将加快城市群树立展开,打造京津冀、长三角、珠三角世界级城市群,在全国范围内共打造19个城市群。

能够预见,在国度规划层面,城市群的展开也将进入加速期。

顺着三大战略规划的指引与城市展开的轨迹来看,未来中国中心城市群的空间格局也逐步明晰起来。

三大战略的叠加区域也将是未来展开最具潜力的区域。

京津冀自身就是三大战略之一,展开潜力最为突出,长三角、长江中游以及成渝城市群散布在长江经济带沿线,是东中西部产业转移的最主要横向通道,而长三角以及珠三角地域都是21世纪海上丝绸之路的中心区,承担着海上对外开放以及创新升级的任务。

京津冀、长三角、珠三角三大传统城市群是基础最雄厚、经济最具生机、吸纳外来人口最多的区域,承担着引领中国经济展开方向、参与全球竞争的任务,这三大城市群不只需树立成为世界级城市群,城市群的中心城市也要展开成为世界级城市。

城市群的展开是渐次推进的,在这三大城市群之外,长江中游以及成渝城市群也正在崛起,长江中游城市群承东启西、连南接北,战略位置突出,而成渝城市群的任务更是全面融入“一带一路”和长江经济带树立。

这五大城市群无疑将成为未来中国最具展开潜力的地域,抓住这五大城市群的展开机遇才干把握住中国城市展开的未来,房地产开发产业也将盘绕这五个城市群展开。

2019年区域走势瞻望:稳字当头,区域继续分化估量2019年,房地产调控政策以稳为主,各地房地产政策微调的频率会有所加快,但“房住不炒”和“租购并举”的政策基调并不会转变。

房地产销售环境会有所放松,但不会呈现严重转向。

估量商品房销售有所改善,投资继续坚持平稳增长。

估量2019年房地产开发产业在全国区域间继续坚持分化:华东、华中、华南及西南地域的房地产走势依然可期,增速优于其他区域。

东北地域受2018年土地置办和新开工加速的影响,2019年投资会继续加快,但销售依然承压。

华北地域受环境维护管理力度的加大,2018年房地产投资和销售均遭到一定水平影响,增速在各区域中处于较低水平,2019年仍将继续承压,但随着京津冀协同展开步伐的加速,估量2019年华北地域走势会好于2018年。

西北地域随着房价的快速上涨,投资风险上升,部分城市投资会呈现负增长,销售压力较大。

以上数据来源参考前瞻产业研讨院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划剖析报告》。

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